Арбитражный суд Оренбургской области (АС Оренбургской области)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460000

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-2675/2015
г. Оренбург
31 декабря 2015 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 декабря 2015 года

В полном объеме решение изготовлено 31 декабря 2015 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Евдокимовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Л.Н. Алексеенко, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ОренбургСтройЖилСервис" (ОГРН 1145658024962, ИНН 5612086645)

к Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Оренбурга (ОГРН 1025601812334, ИНН 5612005646)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр-УЖКХ», г. Оренбург

Тушканов Петр Иванович, г. Оренбург

о признании незаконными действий УЖКХ администрации г. Оренбурга по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом;

о признании недействительными результатов проведенного УЖКХ администрации г. Оренбурга открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: Тищенко А.М. – представитель (доверенность от 24.02.2015 б/н постоянная)

от ответчика: Тарабанова К.А. – представитель (доверенность от 02.02.2015 постоянная);

от третьих лиц:

от ООО «УК «Центр-ЖКХ»: Привалова О.В. – представитель (доверенность от 01.06.2015 постоянная), Носик И.А. – представитель (доверенность от 25.12.2015 постоянная);

от Тушканова П.И.: не явился.

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ОренбургСтройЖилСервис" (далее по тексту – истец, ООО "ОренбургСтройЖилСервис") обратилось в арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Оренбурга (далее по тексту - ответчик, Управление) о признании незаконными действий УЖКХ администрации г. Оренбурга по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом; о признании недействительными результатов проведенного УЖКХ администрации г. Оренбурга открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр-УЖКХ» (далее по тексту – третье лицо, ООО « УК «Центр-УЖКХ», Тушканов Петр Иванович (далее по тексту – Тушканов П.И.).

В судебном заседании представитель истца на требованиях настаивал в полном объеме, указав, что Управление обязано было отказаться от проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в связи с выбором и реализацией собственниками помещений спорного МКД способа управления данным домом, а также, в связи с нарушением процедуры проведения конкурса (т.2 л.д.7-9, 13-15).

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск и дополнениях к отзыву, указал, что истцом к письму о выборе собственниками способа управления многоквартирным домом не были приложены документы, что именно собственниками МКД выбран и реализован способ управления МКД (отсутствовали сведения о наличии зарегистрированного права собственности на помещения в спорном МКД у лиц, принявших участие в собрании 30.10.2014, решение которого оформлено соответствующим протоколом), указанное решение не может быть принято как решение собственников помещений. (т.1 л.д.112-115).

Третье лицо ООО «УК «Центр-УЖКХ» в письменном отзыве поддержало позицию ответчика, просит признать результаты открытого конкурса по отбору управляющей организации законным и обоснованным (т.1 л.д.119-120).

Третье лицо Тушканов П.И. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

В ходе судебного заседания представителем ООО «УК «Центр-УЖКХ» заявлено устное ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области.

Истец полагает, что отсутствует необходимость в привлечении третьего лица, ответчик против привлечения третьего лица не возражал.

Суд, рассмотрев ходатайство ООО «УК «Центр-ЖКХ» о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области, руководствуясь ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил в удовлетворении ходатайства отказать, поскольку судебный акт по настоящему делу не повлияет на права и обязанности указанного юридического лица.

При рассмотрении дела Арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, протоколом № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Транспортная, 16/4, проведенного в форме заочного голосования, от 30.10.2014 было принято решение о выборе способа управления данным МКД – управление управляющей организацией судебная практика конкурс по отбору управляющей организации - ООО "Управляющая компания "ОренбургСтройЖилСервис" (истец по делу).

В сентябре-декабре 2014г. между ООО «УК «"ОренбургСтройЖилСервис" и лицами, которые будут являться/являются собственниками помещений в данном МКД были заключены договоры на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома (т.3 л.д. 125-150, т.4 л.д.1-150, т.5 л.д. 1-100).

Управлением 30.01.2015 на официальном сайте www.torgi.gov.ru было размещено извещение № 300115/3324284/03 о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации по лоту № 1: «жилые дома № 1 (1/1,?, 1/3,?) четвертая очередь застройка 20 мкр. СВЖР», разрешение на ввод в эксплуатацию №RU56301000-09914 (ул. Транспортная 16/4).

Согласно указанному извещению заявки на участие в конкурсе подаются организатору конкурса 30.01.2015 - 02.03.2015 по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская, 216, каб. 405. Вскрытие конвертов с заявками на участие - 02.03.2015 в 15-00 часов; рассмотрение конкурсной комиссией заявок на участие в конкурсе – 04.03.2015 в 12-00 часов; проведение конкурса – 05.03.2015 в 12-00 часов местного времени.

Истец направил в адрес начальника УЖКХ г. Оренбурга письмом от 16.11.2014 копию протокола № 1 от 30.10.2014 внеочередного общего собрания собственников данного дома.

Письмом от 10.02.2015 истец просил ответчика отменить проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления спорного МКД с приложением соответствующих документов ( письмо от 06.11.2014, копия протокола собрания от 30.10.2014, копия договора на управление) – т.1 л.д.74-75.

В соответствии с протоколом № 1 вскрытия конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе по извещению № 300115/3324284/03 на участие в конкурсе поступила одна заявка от ООО «УК «Центр-ЖКХ».

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом № 2 от 04.03.2015 ООО «УК «Центр-ЖКХ» допущено к участию в конкурсе и, в связи с тем, что к участию в конкурсе допущен только один участник, Общество признано победителем конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом № 16/4 по ул. Транспортная, г. Оренбург.

Истец просит суд признать незаконными действия УЖКХ администрации г. Оренбурга по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Оренбург ул.Транспортная 16/4 (извещение о проведении торгов № 300115/3324284/03, лот № 1: «жилые дома № 1 (1/1,?, 1/3,?) четвертая очередь застройка 20 мкр. СВЖР», разрешение на ввод в эксплуатацию « №RU56301000-09914 (ул. Транспортная 16/4); признать недействительными результаты проведенного УЖКХ администрации г. Оренбурга открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Оренбург ул.Транспортная 16/4 (извещение о проведении торгов № 300115/3324284/03, лот № 1: «жилые дома № 1 (1/1,?, 1/3,?) четвертая очередь застройка 20 мкр. СВЖР», разрешение на ввод в эксплуатацию « №RU56301000-09914 (ул. Транспортная 16/4), поскольку собственники помещений спорного МКД еще до проведения конкурса реализовали свое право на выбор управляющей организации, в связи с чем, Управление обязано было учесть указанное обстоятельство и отказаться от проведения оспариваемого конкурса.

Исследовав, материалы дела и оценив представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после практика получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Пунктами 1. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевою строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из чего следует, что указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также, возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ).

Участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

В силу пункта 3 статьи 13 и статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права носит заявительный характер и производится правообладателем на основании необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства. Возникновение права собственности на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный с наличием одного из оснований приобретения права собственности, предусмотренных статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с его обязательной государственной регистрацией. В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом право собственности возникает на основе сложного юридического состава, включающего правопорождающие юридические факты (титулы собственности) и акт их государственной регистрации.

С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.

Частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Для выбора способа управления достаточно простого большинства голосов собственников помещений, присутствующих на собрании (пп. 4 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Кроме того, собрание легитимно, когда на нем присутствуют собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Согласно Протоколу N 1 от 30.10.2014 года в голосовании по вопросу о выборе способа управления многоквартирным домом приняло участие 712571,05 голосов, что составляет 67,08 % от общего количества голосов (18740,7 голосов).

В соответствии с частью 13 ст. 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающею строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.

Согласно пункту 6 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ) к вопросам местного значения городского округа относится, в том числе, осуществление иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила).

Пунктом 3 Правил предусмотрено, что конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В силу ч. 39 Постановления N 75, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

В соответствии с частью 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Из материалов дела, доводов истца, отзыва ответчика усматривается, что до даты проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании письмом от 16.09.2014 УЖКХ г. Оренбурга было извещено о том, что на основании Решения на ввод в эксплуатацию от 28.08.2014 и Договора № 1/2014 «На управление, содержание и ремонт многоквартирного дома» от 01.09.2014, ООО «УК «ОренбургСтройЖилсервис» приступило к управлению многоквартирным домом по адресу: г. Оренбург, ул. Транспортная 16/4 с 01 сентября 2014 года (т.1 л.д. 72-73).

Письмом от 16.11.2014 в адрес начальника УЖКХ г. Оренбурга направлялась копия протокола № 1 от 30.10.2014 внеочередного общего собрания собственников данного дома; письмом от 10.02.2015 истец просил ответчика отменить проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления спорного МКД с приложением соответствующих документов ( письмо от 06.11.2014, копия протокола собрания от 30.10.2014, копия договора на управление) – т.1 л.д.74-75.

Данное обстоятельство не было принято во внимание, поскольку отсутствовали сведения о наличии зарегистрированного права собственности на помещения в спорном МКД у лиц, принявших участие в собрании 30.10.2014, решение которого оформлено соответствующим протоколом.

Между тем, в силу требований статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений не относится оценка сведений о правомочности решений собственников помещений в жилом доме и, с учетом требований главы 9.1 Гражданского кодекса РФ - Решения собраний.

Суду не представлено доказательств недействительности либо оспаривания собственниками решения общего собрания от 30.10.2014, принятого с участием собственников и владельцев помещений на основании договоров долевого участия, в том числе, не представлено доказательств нарушения каких-либо прав собственников многоквартирного дома по адресу: г. Оренбург ул. Транспортная, 16/4, решением данного собрания.

Из требований части 2 статьи 181.4 ГК РФ, принимая во внимание, что предметом спора по настоящему делу не является оспаривание решений общих собраний, тем не менее, следует, что нарушения порядка принятия решения не имеется, если оно подтверждено в последующем в установленном порядке. При этом, следует учитывать, что регистрация права собственности в соответствии со статьей 16 Федерального Закона N 122-ФЗ носит заявительный характер и зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

С учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил N 75 основной целью проведения конкурса по выбору управляющей организации является соблюдение прав собственников жилых помещений на благоприятные и безопасные условия проживания граждан.

Доказательств нарушения прав собственников принятым решением общего собрания по управлению жилым домом, на дату проведения торгов, в процессе рассмотрения дела ответчиком в материалы дела не представлено.

Пунктом 39 Правил проведения конкурса предусмотрено, что конкурс не проводится в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830, оставленным без изменения Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 г. N КАС09-447, абзац 1 пункта 39 Правил проведения конкурса признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Из положений пункта 39 Правил и Решения Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 № ГКПИ09-830, следует, что открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не должен проводиться при условии, что собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления своим домом.

Таким образом, вышеприведенные нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственника при решении вопроса о выборе способа управления. Обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации возникает в случае, когда собственники не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления многоквартирным домом.

В материалы дела истцом представлена копия протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Транспортная, 16/4, проведенного в форме заочного голосования, от 30.10.2014, то есть, до проведения Управлением конкурса. Из данного протокола следует, что владельцы помещений в данном жилом доме выбрали способ управления и управляющую организацию – ООО "Управляющая компания "ОренбургСтройЖилСервис", утвердили условия управления многоквартирным домом (т.1 л.д. 87-96).

Представленные в материалы дела копии договоров на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, заключенные между управляющей организацией ООО "Управляющая компания "ОренбургСтройЖилСервис" и собственниками помещений МКД, подтверждают факт реализации решения о выборе способа управления спорным многоквартирным домом (т.3 л.д. 125-150, т.4 л.д.1-150, т.5 л.д. 1-100).

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ОренбургСтройЖилСервис" приступило к работе, что подтверждается: договором № 6340/119 на водоснабжение и водоотведение от 12.09.2014г., договором поставки газа № 08-121/14 от 09.12.2014г., договором энергоснабжения № 89802 от 01.10.2014г., договором № 111 на вывоз твердых бытовых отходов от 01.10.2014г., агентским договором № К-382 от 27.10.2014г. (т. 2 л.д. 16-35).

В рассматриваемом деле к моменту объявления открытого конкурса 02.03.2015 г. Управление было уведомлено о том, что по жилому дому N 16/4 по ул. Транспортная в г. Оренбурге, включенному в лот N 1, владельцами помещений указанного дома реализованы решения о выборе способа управления.

Ссылка Управления на отсутствие документов, подтверждающих право собственности на жилые помещения у лиц, принимавших решения о выборе способа управления многоквартирным домом и его реализации, не может быть принята судом, так как действующим законодательством не предусмотрена обязанность представления названных документов в уполномоченный орган по проведению конкурса.

В этой связи судов приходит к выводу, что обязанность по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации у Управления не возникла.

Судом установлено, что на основании решения общего собрания, проведенного путем заочного голосования 67,08 процентов участников долевого строительства, принявших от застройщика помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Оренбург ул. Транспортная, 16/4 выбрали способ управления многоквартирным домом - ООО "Управляющая компания "ОренбургСтройЖилСервис".

Участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляли права собственника, поэтому вправе выбрать способ управления домом. Указанное полномочие реализовано ими на собрании, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 30.10.2014 г., который на момент проведения конкурса не оспорен и недействительным не признан.

В силу пункта 1 статьи 449 и статьи 168 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 5 Правил N 75 нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

Суд, оценив материалы дела, руководствуясь положениями статей части 1 статьи 4 АПК РФ, статьями 11, 12 ГК РФ, пунктом 2 статьи 44, пунктом 1 статьи 46, пунктом 3 статьи 45, частями 1, 2, 3, 4, 9 статьи 161, частями 1, 2 статьи 162 ЖК РФ, а также учитывая требования Правил N 75, установил, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляют права собственника, поэтому вправе осуществлять правомочия собственников помещений спорного дома (в том числе выбирать способ управления домом); указанные участники реализовали свое право по выбору управляющей организации (истца) на собрании, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 30.10.2014, который на момент проведения конкурса и на день рассмотрения дела в суде не оспорен; истец приступил к исполнению обязательств по управлению многоквартирным домом на основании протокола от 30.10.2014, договоров с ресурсоснабжающими организациями и иными организациями, направленными на управление спорного многоквартирного дома.

Суд пришел к выводу, что у Управления обязанность по организации открытого конкурса по отбору управляющей организации многоквартирного дома N 16/4 по ул. Транспортная в г. Оренбурге не возникла, поскольку не было установлено факта отсутствия выбора и реализации способа управления указанным многоквартирным домом.

Суд полагает, что удовлетворение требований истца влечет восстановление нарушенного права управляющей организации на управление спорным домом.

Суд не принимает во внимание доводы Управления о том, что решение общего собрания, оформленное протоколом от 30.10.2014, не может быть признано решением собственников помещений в многоквартирном доме, так как право собственности участников долевого строительства на момент проведения собрания не было зарегистрировано в установленном законом порядке, поскольку, исходя из положений статьи 18 ЖК РФ, статьи 8, части 1, 2 статьи 16, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", части 3 статьи 13 и части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришел к выводу, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права; необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения; волеизъявление правообладателей помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества; обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.

Нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом; для отказа от проведения конкурса достаточно любого из предусмотренных проявлений инициативы со стороны правообладателей; при организации проведения конкурса Управление, как уполномоченный орган не организовал проверки для установления обстоятельств - приняты и реализованы ли решения о выборе способа управления этим многоквартирным домом с целью соблюдения установленной публичной процедуры по отбору управляющей компании соблюдения, а также прав и законных интересов правообладателей помещений и управляющей организации, выбранной ими для управления многоквартирным домом Проведение спорного конкурса и определение иной управляющей организации, влечет фактическую отмену решения правообладателей помещений, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства. В связи с чем, своими действиями по проведению открытого конкурса Управление создало реальную угрозу ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений многоквартирных домов и выбранной ими управляющей организации - истца.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.05.2015 N Ф04-18865/2015 по делу N А70-7984/2014 и Определении Верховного суда РФ от 16.11.2015 г. N 304-ЗС15-14035 по данному делу.; Постановлении Четвертого Арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 г. по делу N А19-13573/2014; Постановлении АС Волго-Вятского округа от 05.12.2014 г. по делу N А79-5631/2013 и Определении ВС РФ от 16 марта 2015 года N 301-КГ15-2082 по данному делу.

Согласно части 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением настоящего Кодекса в случае, если он не принимал участия в этом собрании и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Доказательств того, что собственники помещений впоследствии указанный протокол общего собрания в установленном законом порядке оспорили, материалы дела не содержат.

По смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 ЖК РФ, осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, в то время как права и обязанности по содержанию помещений и общего имущества многоквартирного дома возникли у участников долевого строительства с момента передачи имущества (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Соответственно, вопросы по содержанию общего имущества, поставленные на голосование на общем собрании, затрагивают права указанных лиц, их отстранение от участия в голосовании исключало бы возможность принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания собственников.

Собственниками не поставлен вопрос о смене управляющей организации и не оспорен в установленном законом порядке протокол общего собрания. При этом по вопросам повестки дня, по которым были приняты решения, за их принятие проголосовало 67,8 % голосов, участвующих в собрании.

Таким образом, учитывая, что в рассматриваемом случае законные владельцы помещений приняли решение о выборе управляющей компании ранее проведения конкурса органами местного самоуправления, и решение не было изменено, то правовые основания для проведения конкурса по выбору управляющей организации отсутствуют.

Реализация владельцами жилых помещений многоквартирного дома права на выбор способа управления многоквартирным домом, зафиксированная в виде решения в протоколе общего собрания владельцев жилых помещений представляет собой оформленное выражение воли собственников жилых помещений, направленной на получение определенных юридических последствий.

Довод ответчика и третьего лица о том, что истец не является заинтересованным лицом, которое может обратиться с требованием о признании торгов недействительными, суд находит несостоятельным.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Заинтересованное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения. При этом надлежащим способом считается такой способ защиты прав и законных интересов, который сам по себе способен привести к восстановлению нарушенных прав.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Из материалов дела усматривается, что истец - ООО "Управляющая компания "ОренбургСтройЖилСервис" является заинтересованным лицом по иску к Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Оренбурга о признании недействительными результатов открытого конкурса по определению управляющей организации, поскольку истец, избранный в качестве управляющей компании на основании решения внеочередного собрания, оформленного протоколом от 30.10.2014, во исполнение обязанностей по управлению МКД оказывал услуги по обслуживанию жилого дома по договорам с ресурсоснабжающими организациями, в том числе, имеет обязательства перед упомянутыми организациями; истцом заключены договоры управления с дольщиками, собственниками помещений, которые порождают обязательства для истца.

Данные обстоятельства ответчиком не оспорены и не опровергнуты.

Следовательно, проведение оспариваемого конкурса непосредственно нарушает права и интересы истца, поскольку порождают в последующем наличие споров с участием истца как неблагоприятные для него последствия. С учетом этого избранный истцом способ защиты прав является надлежащим, поскольку способен восстановить его нарушенное право.

Суд также полагает обоснованными доводы истца о нарушении ответчиком процедуры проведения конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом.

Так в протоколе № 1 вскрытия конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе от 02.03.2015, представленным в дело ответчиком, указаны члены комиссии: С.А. Николаев, Т.С. Малышева. А.В. Соколов, М.В.Каныгина, О.А. Афанасьева, Л.Н. Матвеева, однако, в этом же протоколе, размещенном на сайте в сети Интернет, вместо члена комиссии М.В. Каныгиной, указана Н.В. Лапаева, которая, как пояснил ответчик в заседании, работает в Управлении только с 02.10.2015. Согласно информации с официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов, по извещению № 300115/3324284/03 от 30.01.2015 (открытый конкурс) протокол вскрытия конвертов с заявками датирован и опубликован только 04.03.2015 в нарушение требований Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Согласно протоколу № 2 от 04.03.2015 рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом ООО «УК «Центр-ЖКХ» допущено к участию в конкурсе и этим же протоколом признано победителем конкурса, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов указанный протокол № 2 датирован и опубликован – 05.03.2015. Таким образом, ответчиком не был составлен и опубликован протокол самого конкурса, который был назначен на 05.03.2015, в нарушение Правил Управление включило решение об определении победителя в Протокол рассмотрения заявок № 2.

На основании вышеизложенного, исковые требования ООО «"Управляющая компания "ОренбургСтройЖилСервис" о признании незаконными действий УЖКХ администрации г. Оренбурга по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом и о признании недействительными результатов проведенного УЖКХ администрации г. Оренбурга открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом, признаются судом обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом при подаче настоящего искового заявления платежными поручениями № 75 от 18.03.2015, № 76 от 18.03.2015, № 78 от 20.03.2015, № 251 от 18.08.2015 была уплачена государственная пошлина в сумме 15 000 рублей (12 000 руб. по двум требованиям неимущественного характера, 3 000 руб. по обеспечительным мерам).

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При таких обстоятельствах, понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 руб., в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Государственная пошлина в размере 3000 руб., уплаченная по заявлению о принятии обеспечительных мер от 13.11.2015, относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ОренбургСтройЖилСервис" удовлетворить.

Признать незаконными действия УЖКХ администрации г. Оренбурга по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Оренбург ул.Транспортная 16/4 (извещение о проведении торгов № 300115/3324284/03, лот № 1: «жилые дома № 1 (1/1,?, 1/3,?) четвертая очередь застройка 20 мкр. СВЖР», разрешение на ввод в эксплуатацию №RU56301000-09914 (ул. Транспортная 16/4).

Признать недействительными результаты проведенного УЖКХ администрации г. Оренбурга открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Оренбург ул.Транспортная 16/4 (извещение о проведении торгов № 300115/3324284/03, лот № 1: «жилые дома № 1 (1/1,?, 1/3,?) четвертая очередь застройка 20 мкр. СВЖР», разрешение на ввод в эксплуатацию №RU56301000-09914 (ул. Транспортная 16/4).

2. Взыскать с Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Оренбурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ОренбургСтройЖилСервис" государственную пошлину в размере 15000 рублей.

Решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (город Челябинск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Е.В. Евдокимова

Суд:

АС Оренбургской области (подробнее)

Истцы:

ООО "Управляющая компания "ОренбургСтройЖилСервис" (подробнее)

Ответчики:

УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ОРЕНБУРГА (подробнее)

Иные лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (подробнее)

Судебная практика по:

Признание договора купли продажи недействительным

Судебная практика по применению норм ст. 454, 168, 170, 177, 179 ГК РФ


По коммунальным платежам

Судебная практика по применению норм ст. 153, 154, 155, 156, 156.1, 157, 157.1, 158 ЖК РФ


Признание помещения жилым помещением

Судебная практика по применению норм ст. 16, 18 ЖК РФ

 


Источник: http://sudact.ru/arbitral/doc/GxcvLjjuv4Lx/


Закрыть ... [X]

Решение по делу 79 в отношении Администрации Советского Нет маша и медведь открытка

Судебная практика конкурс по отбору управляющей организации Многоквартирный дом: конкурс по отбору управляющей
Судебная практика конкурс по отбору управляющей организации Изменились правила конкурса по отбору управляющей
Судебная практика конкурс по отбору управляющей организации Судебная практика по статье 161 ЖК РФ. Выбор способа
Судебная практика конкурс по отбору управляющей организации Разъяснения ФАС России по вопросам необходимости
Судебная практика конкурс по отбору управляющей организации Решение Арбитражного суда Ростовской области от
Решение по делу Правовые акты ФАС Cценки на день рождения взрослых » Всегда праздник! Встреча выпускников: поздравления, тосты FunnyDay Конкурсы на день рождения Настоящая кровь Википедия Открытки С 23 ФЕВРАЛЯ! - m Поздравить друга с днем рождения дочери